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L'acquisition d'un bien immobilier par le bail réel solidaire

L'acquisition d'un bien immobilier par le bail réel solidaire

Publié le : 19/09/2025 19 septembre sept. 09 2025
Actualités de l'Étude

Le bail réel solidaire est un dispositif récent d’accession sociale à la propriété à destination des foyers modestes. Institué par la loi Alur et la loi pour la croissance et l’égalité des chances économiques, il repose sur un principe novateur : dissocier le foncier du bâti afin de rendre l’achat d’un logement plus accessible dans les zones tendues.

 

Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?



Régi par les articles L.255-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, le bail réel solidaire est un contrat conclu entre un organisme de foncier solidaire (OFS) et un particulier pour une durée comprise entre 18 et 99 ans.

Par ce contrat, l’OFS consent à l’acquéreur des droits réels sur un bien avec l’obligation de construire ou de réhabiliter une construction existante.

En pratique, l’acquéreur devient propriétaire du logement, mais il loue le terrain auprès de l’OFS, moyennant le paiement d’une redevance. Ainsi, le bail réel solidaire exige que le bien soit occupé à titre de résidence principale pendant toute la durée du bail.

 

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?



Le bail réel solidaire se traduit par la présence de trois conditions :
 
  • Un bail de longue durée conclu avec un organisme sans but lucratif ;
  • L’acquisition de la propriété du logement construit sur le terrain loué ;
  • La location du terrain à un prix modeste, déterminé au m² en fonction de la localisation du terrain.

En outre, ce dispositif s’adresse exclusivement aux ménages respectant les plafonds de ressources fixés pour le prêt social location-accession.

Les ressources prises en compte sont celles du revenu fiscal de référence N-2, le plafond étant revalorisé en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer.

 

Quels sont les avantages et inconvénients ?



L’intérêt majeur du bail réel solidaire réside dans le prix d’acquisition. En effet, en dissociant le foncier du bâti, l’acquéreur réalise une économie sur le prix d’achat ou de la construction du bien allant de 15 à 40% selon la zone géographique. L’acquéreur doit donc moins emprunter, et il peut maîtriser davantage le taux d’endettement, d’autant que ce dispositif est cumulable avec le prêt à taux zéro.

D’autre part, le bail réel solidaire est assujetti à une fiscalité avantageuse, car l’achat est soumis à une TVA au taux de 5,5% au lieu de 20%. À cela s’ajoute un abattement ou une exonération totale de la taxe foncière, selon les communes.

Enfin, la revente du bien est encadrée et sécurisée. L’acquéreur peut céder le bien à un nouvel acquéreur, sous réserve qu’il remplisse les critères d’éligibilité requis, ou à l’OFS qui dispose d’un droit de préemption de deux mois.

Cependant, le bail réel solidaire demeure un dispositif complexe, en raison de sa structure juridique encore récente, qui peut déconcerter les ménages. Par ailleurs, la revente peut s’opposer à des contraintes : le bien doit être revendu à un prix strictement encadré, et uniquement au profit d’un repreneur éligible au bail réel solidaire ou, en dernier recours, à l’OFS.
 
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