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Les différents droits de préemption applicables aux ventes immobilières

Les différents droits de préemption applicables aux ventes immobilières

Publié le : 21/05/2026 21 mai mai 05 2026
Actualités de l'Étude

Afin d’assurer la pleine efficacité de l’acte de vente, pour qu’il ne puisse être contesté ou annulé, le notaire entreprend des démarches, parmi lesquelles figure la « purge » du ou des droits de préemption.

Un droit de préemption permet à son bénéficiaire d’être prioritaire dans l’acquisition d’un bien et de se substituer à l’acquéreur initial.

Cette procédure nécessite l’envoi de notifications aux organismes ou personnes titulaires de ce droit, puis l’attente de leur réponse ou de l’expiration des délais légaux. Elle peut ainsi expliquer le délai existant entre la signature de l’avant-contrat et la réitération définitive de la vente.

La liste ci-dessous n’a pas vocation à être exhaustive, mais permet de présenter les principaux droits de préemption rencontrés en pratique ainsi que leurs effets sur le déroulement de la vente.
 

Droit de préemption urbain (DPU)


Le droit de préemption urbain (DPU), régi par les articles L.211-1 et suivants du Code de l’urbanisme, permet à une collectivité publique d’acquérir prioritairement un bien immobilier mis en vente afin de réaliser des opérations d’aménagement ou de répondre à des objectifs d’intérêt général.

Il peut concerner différents types de biens, tels que des terrains, maisons ou même certains lots de copropriété.

Lorsqu’un bien est soumis au DPU, le notaire adresse une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie, qui dispose en principe d’un délai de deux mois pour décider si elle souhaite exercer ce droit. Le silence gardé à l’expiration de ce délai vaut renonciation.

 

Droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (ZAD)


Le droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (ZAD) permet à une collectivité publique, à un établissement public ou à un concessionnaire d’une opération d’aménagement d’acquérir prioritairement des biens situés dans un secteur déterminé, afin de constituer des réserves foncières ou de réaliser des projets d’aménagement.

La procédure est similaire à celle du droit de préemption urbain : le notaire adresse une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) au titulaire du droit, qui dispose alors d’un délai de deux mois pour se prononcer.

A noter : le droit de préemption ZAD prime sur le droit de préemption urbain. Si les deux dispositifs sont applicables, il convient de purger en premier lieu la ZAD, puis le DPU.
 

Droit de préemption du coindivisaire


Lorsqu’un bien est détenu en indivision et qu’un indivisaire souhaite céder sa quote-part à une personne étrangère à l’indivision, les autres coindivisaires disposent d’un droit de préemption.

Le projet de cession doit leur être notifié afin qu’ils puissent exercer leur droit prioritaire d’acquisition dans le délai prévu par la loi (un mois). Ce mécanisme vise à éviter l’entrée d’un tiers dans l’indivision sans l’accord des autres indivisaires.
 

Droit de préemption du locataire


Dans certaines situations, notamment en cas de vente d’un logement loué vide à usage d’habitation principale, le locataire bénéficie d’un droit de préemption lui permettant d’acquérir le bien en priorité.

Le propriétaire doit alors notifier au locataire son intention de vendre, en précisant notamment le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser l’acquisition. À défaut de réponse dans le délai imparti, le locataire est réputé renoncer à son droit de préemption.

Attention : il faut être très rigoureux dans la rédaction de ce congé pour vendre avec purge du droit de préemption et respecter les conditions posées à l’article 1 de la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006, il est possible de consulter un notaire pour qu’il vous conseille en ce sens.
 

Droit de préemption du titulaire d’un bail rural


Le preneur titulaire d’un bail rural bénéficie, sous certaines conditions posées à l’article L.412-5 du Code rural et de la pêche maritime, d’un droit de préemption lorsque le propriétaire décide de vendre les terres qu’il exploite. Ce droit permet au fermier en place d’acquérir prioritairement le bien afin d’assurer la pérennité de son exploitation agricole.

Le propriétaire doit notifier au preneur les conditions de la vente projetée, notamment le prix et les modalités de cession. Le titulaire du bail rural dispose alors d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision d’acquérir ou non le bien.
 

Droit de préemption dans les espaces naturels sensibles (ENS)


Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles (ENS) permet au département, ou au Conservatoire du littoral dans certains cas, d’acquérir prioritairement des biens situés dans des zones présentant un intérêt environnemental, paysager ou patrimonial.

Ce droit a pour objectif de protéger des espaces naturels menacés ou fragiles, de favoriser leur préservation ainsi que leur ouverture au public. Le notaire adresse une déclaration d’intention d’aliéner au titulaire du droit, lequel dispose d’un délai de trois mois pour se prononcer sur l’acquisition du bien.
 

Droit de préemption de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER)


La SAFER dispose d’un droit de préemption portant principalement sur les biens agricoles et ruraux, afin de préserver les exploitations agricoles, favoriser l’installation d’agriculteurs ou protéger les espaces naturels et forestiers.

Ce droit peut concerner des terrains agricoles, certains bâtiments d’exploitation ou des biens à vocation rurale. À l’occasion de la vente, le notaire notifie la transaction à la SAFER par une déclaration d’intention d’aliéner. Celle-ci dispose d’un délai de deux mois pour décider si elle entend exercer son droit de préemption.

Bon à savoir : plusieurs droits de préemption peuvent se cumuler sur une même vente immobilière (par exemple un droit de préemption ENS et un droit de préemption SAFER). Le notaire doit alors purger chacun de ces droits, certains droits primant sur d’autres, ce qui peut prolonger le délai de réalisation de la vente en l’absence de réponse des différents titulaires.
 
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