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Prêt immobilier : plutôt hypothèque ou caution bancaire ?

Prêt immobilier : plutôt hypothèque ou caution bancaire ?

Publié le : 29/11/2024 29 novembre nov. 11 2024
Actualités de l'Étude

Lorsqu’une banque accorde un crédit immobilier, elle prend un risque face à un éventuel défaut de remboursement par l’emprunteur. Pour s’en prémunir, une garantie financière peut être exigée. Parmi les options courantes, l’hypothèque et la caution bancaire se distinguent en raison de leurs spécificités.

 

L’hypothèque, une garantie traditionnelle



Régie par les articles 2385 et suivants du Code civil, l’hypothèque est une sûreté réelle portant sur un immeuble. Depuis le 1er janvier 2022, elle est désignée sous le nom d’« hypothèque légale de prêteur de deniers », remplaçant le privilège de prêteur de deniers (PPD).

L’hypothèque permet à la banque de saisir et vendre aux enchères publiques le bien immobilier grevé de la sûreté en cas de défaut de remboursement. Elle peut être :
 
  • Conventionnelle : prévue par le contrat ;
  • Judiciaire : ordonnée par le juge ;
  • Légale : imposée par la loi.

Dans le cadre d’une hypothèque légale, la banque n’a pas besoin de l’accord de l’emprunteur pour bénéficier de cette garantie, à condition que les fonds soient exclusivement employés pour l’acquisition du bien immobilier (article 2402 du Code civil). En revanche, elle ne couvre pas les travaux non liés à l’achat du bien.

De plus, pour la rendre opposable aux tiers, l’acte doit être réalisé en la forme authentique par un notaire, qui se charge des formalités de publicité foncière. Cela génère des coûts significatifs, incluant la rémunération du notaire, la taxe de publicité foncière et les autres frais administratifs.

L’inscription de l’hypothèque est valable pour la durée du prêt, augmentée d’un an. Elle s’éteint une fois le crédit remboursé, et sera levée automatiquement un an après la fin du prêt.

 

La caution bancaire, une alternative moderne



Le cautionnement, régi par les articles 2288 et suivants du Code civil, est une sûreté personnelle par laquelle un tiers s’engage au paiement de la dette en cas de défaillance de l’emprunteur. Elle peut être simple ou solidaire :
 
  • La caution simple s'engage au paiement des dettes après que le créancier a tenté, en vain, de recouvrer les sommes dues auprès de l’emprunteur ;  
  • La caution solidaire est tenue de procéder au paiement des sommes dues, même si aucune poursuite n'est engagée contre le débiteur principal.

Le cautionnement peut provenir d’un proche (un parent ou un ami), ou d’un organisme spécialisé, auquel cas on parle de caution bancaire. Dans ce dernier cas, l’organisme, souvent affilié à la banque, fournit la garantie en échange du versement d’une commission de caution, destinée à rémunérer l’organisme, et une contribution au fonds mutuel de garantie, partiellement remboursable à la fin du prêt si aucune défaillance n’a eu lieu.

Ainsi, la caution bancaire se distingue en raison de ses frais, généralement inférieurs à ceux d’une hypothèque, car elle ne suppose pas l’intervention du notaire. De plus, en cas de revente anticipée du bien, aucune mainlevée ne doit être demandée, ce qui simplifie les démarches administratives.

En outre, le choix entre l’hypothèque et la caution bancaire dépend des caractéristiques du projet immobilier, des coûts associés, mais aussi du profil de l’emprunteur. Si la caution bancaire séduit par sa simplicité et son coût réduit, l’hypothèque n’en demeure pas moins une option fiable.
 
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